Airbnb对租金和房价的影响到底有多大?

Airbnb将长期租赁业务从市场上撤下,这已不足为奇,但南加州大学的研究人员发现,这背后还有更多的故事。Airbnb不仅对长期住房存量产生了负面影响,实际上还在提高租金和房价。

南加州大学马歇尔商学院(USC Marshall School of Business)市场营销学助理教授戴维•普罗塞皮奥(Davide Proserpio)正在研究Airbnb对城市的影响。在最近修订的一份工作论文中,他和同事们展示了Airbnb对住房和租赁市场的影响。他们利用Airbnb的公共信息、Zillow的邮编和美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据,在控制中产阶级化和经济趋势等因素的同时,能够更密切地观察该公司的影响。

租金和房价上涨的百分比起初听起来可能很小:Airbnb房源增加1%,租金上涨0.018%,房价上涨0.026%。但考虑到该论文的数据中,Airbnb挂牌房屋的同比增幅中值约为28%。

普洛斯佩里奥说:“与租金和房价的同比增长相比,这不算小。”

将整个单元从长期占用转为短期占用的影响相当于拆除。

麦尔斯

根据他们的数据和估算,他们计算出Airbnb对租金和房价同比增长的贡献分别为0.59%和0.82%。“假设房价上涨6%;Airbnb可能是这6%中0.8%的原因,”他说。

他在接受《哈佛商业评论》(Harvard Business Review)采访时表示,总体而言,Airbnb可能贡献了美国租金平均年增幅的约五分之一,以及美国房价平均年增幅的约七分之一。

南加州大学普莱斯公共政策学院(USC Price School of Public Policy)教授道威尔·迈尔斯(Dowell Myers)认为,这份工作报告可能低估了Airbnb的影响。

他说:“把一个单位从长期占用转为短期占用,其影响相当于拆除。”“你刚刚从租赁库存中减去了一个住房单元。”

洛杉矶希望Airbnb如何为租金和社区带来好处

Proserpio指出Airbnb可以缓解这种情况的一种方式:自住模式。自住业主是Airbnb的房东,他们将自己的部分主要房屋(比如一个房间)出租出去,但并不出租整个建筑或单元。

洛杉矶市最近通过了一项法规,严厉打击Airbnb等短期租赁公司,并希望更多的洛杉矶人能利用Airbnb在家中共享空间。

其中一些规定包括要求房东每年在公寓里住六个月,设定120天的上限,并坚持租户必须得到房东的批准。

洛杉矶市议员迈克·伯宁在接受Curbed采访时说,这些规定旨在平衡出租闲置空间来支付账单的房主与将房屋和建筑物改造成类似酒店的房地产投资者和房东之间的关系。

Proserpio同意,通过业主自住模式等方式,Airbnb也有好处。也不全是负面的。

“一些bnb位于没有旅馆的地区,这可能有利于这些地区的经济,” Proserpio称。“以前与游客隔绝的餐厅现在可以从Airbnb的游客身上受益。所有这些因素都需要考虑进去,才能制定出适合所有人的政策。”

洛杉矶住房问题比Airbnb要严重得多

迈尔斯说,重要的是要记住,洛杉矶真正的问题是缺乏住房库存。在芝加哥等住房市场较为疲软的城市,Airbnb可能不会对长期租房率造成重大影响。

洛杉矶县缺少32万套住房,他说,其中一半的短缺是35岁以下的人造成的,他们中的许多人与室友和父母住在一起的时间比前几代人长得多。

他补充说:“在这种紧急情况下,你不能再损失(房屋库存)了。”“我们不能放弃一个单位。”

他说,并不是Airbnb造成了这种情况,而是它加剧了这种情况。如果租金继续上涨,而库存没有稳步增加,无论我们建不建,密度都会增加。

最重要的是,人们显然需要睡觉的地方。我们需要做的是找出满足这些要求的方法。

拉里。哈里斯

南加州大学马歇尔教授拉里•哈里斯(Larry Harris)表示:“如果人们想继续住在洛杉矶,他们会把房子翻倍。”哈里斯曾在2002年至2004年担任美国证券交易委员会(sec)首席经济学家。他说:“正如我们现在所看到的,越来越多的成年人将会与家人或其他伴侣共享空间。”

哈里斯认为洛杉矶的政策是类似的新规定可能有助于遏制这些影响,比如通过允许在交通走廊沿线增加人口密度的分区规定,允许更多不相干的人住在一起,修改第13号提案,以鼓励年龄较大的夫妇缩小尺寸。

“你必须有更多的房子,”他说。“只要人们不希望在自己的社区建房子,或者改变会增加密度的分区,就总会出现短缺。”

哈里斯指出,如果没有Airbnb,人们可能会住在酒店里。也许,有了这些新规定,酒店业应该注意了。

他说:“最重要的是,人们显然需要睡觉的地方。”“我们需要做的是找出满足这些需求的方法。”

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